Il contratto di affitto con riscatto: tutte le informazioni da sapere

La formula di affitto con riscatto è una soluzione da valutare durante la scelta di un ufficio in affitto o di un qualsiasi altro immobile. Questo perché le aziende o i privati che, tra le varie opzioni, valutano l’acquisto dell’immobile, non sempre riescono ad avere la liquidità per l’acquisto diretto oppure ad avere accesso al credito per grandi somme di denaro.

Le banche per approvare le richieste di mutuo richiedono che sia pagato dal cliente parte del prezzo dell’immobile, solitamente corrispondente al 20% del prezzo, ma non sempre ciò è possibile.

Questo però non deve spaventare o far desistere dalla volontà di acquistare l’ufficio poiché ci sono soluzioni alternative, quali ad esempio l’affitto con riscatto ed il rent to buy.

L’ affitto con riscatto è disciplinato dal decreto Legge 12 Settembre 2014, n.133, (convertito dalla legge n.164/2014) il cosiddetto “Sblocca Italia”.

Inizialmente può essere considerato come un affitto, ma alla fine del termine della locazione, sotto pagamento del saldo finale, la proprietà viene trasferita all’affittuario.

L’affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati (canoni in acconto prezzo) durante il periodo di locazione (equiparabili a quello di ammortamento del mutuo) ed avere dunque un’agevolazione nel momento della compravendita, poiché decurtando dal prezzo finale, le mensilità pagate nel tempo, il prezzo del saldo d’acquisto risulterà inferiore rispetto all’inizio della locazione.

Se l’acquirente (conduttore) durante la locazione avesse della liquidità da investire, ha la possibilità di trasformare in qualsiasi momento la locazione in compravendita, procedendo con il saldo finale rimanente.

Combinando l’effetto di una locazione con un impegno successivo ad acquistare è come se si stesse optando ad una compravendita dilazionata nel tempo.

Esistono principalmente due tipi di affitto a riscatto: il “rent to buy” e il “rent to own”. Nel rent to buy, il conduttore (inquilino) ha l’opzione di acquistare l’immobile alla fine del periodo di affitto, con parte dei canoni versati che possono essere imputati al prezzo di acquisto. In questo caso, l’opzione di acquisto è facoltativa. Nel rent to own, invece, l’acquisto dell’immobile è obbligatorio al termine del contratto di locazione, e anche in questo caso, una parte dei canoni d’affitto viene solitamente considerata come acconto sul prezzo di acquisto. Entrambi i modelli mirano a facilitare l’acquisto di una casa, permettendo al locatario di accumulare un capitale iniziale mentre vive nell’immobile.

L’affitto a riscatto è formato da due contratti:

• contratto di locazione (della durata definibile con la proprietà) in cui è inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene immobiliare ad un prezzo fissato;
• contratto d’opzione d’acquisto (preliminare di futura vendita), nel quale in caso di mancato esercizio dell’opzione d’acquisto, il conduttore perderà la quota dei canoni versata e dovrà rilasciare subito l’immobile, onde evitare la procedura di sfratto.
  Nel caso in cui non si riuscisse, per qualsiasi motivo, a procedere con il riscatto finale si lascerà l’immobile utilizzato negli anni, considerandolo come una locazione classica.

In altre parole, il vantaggio per il locatore è quello di non dover restituire i canoni già percepiti, mentre per il conduttore è quello di poter scegliere se acquistare l’immobile oppure no.

Scegliere questa opzione può essere conveniente sia per chi vuole acquistare sia per chi vuole vendere: per i primi, è un’occasione per poter acquistare un immobile anche se non si può ottenere un mutuo nell’immediato senza però “perdere” i soldi versati nell’affitto; per chi vuole vendere è un’occasione per dare casa in affitto, incassare regolarmente le rate previste dal contratto e cedere la proprietà dell’immobile solo al momento dell’effettiva vendita di fronte al notaio.

L’affitto con riscatto di un immobile commerciale è una formula che prevede la stipula di un contratto. L’opzione di futuro acquisto può essere registrata come clausola del contratto di locazione, che è una scrittura privata, quindi non necessita di rivolgersi ad un notaio, ma è priva dell’opponibilità a terzi che possiede un atto trascritto.

Nel caso in cui si parlasse di un contratto con preliminare di vendita, sono legittimi anche patti che obbligano le parti a firmare un rogito notarile che è soggetto a trascrizione ed ha una durata massima non prorogabile dalla disponibilità delle parti.

Tutto cio’ che riguarda l’imposizione fiscale del contratto di affitto con riscatto è opportuno sia materia di approfondimento con il proprio commercialista o notaio al fine di ottimizzare l’investimento o la tipologia di operazione finanziaria che si è scelto intraprendere, nel rispetto delle normative vigenti.

Vediamo ora quali tipi di immobile si possono acquistare con un contratto di affitto con riscatto.

Il contratto di affitto con riscatto è applicabile a tutti i tipi di immobile: dalla casa a negozi commerciali, uffici, capannoni, terreni, fino agli immobili in costruzione.

In particolare riguardo all’immobile in costruzione, le imprese costruttrici che offrono questo tipo di contratto diventano una concreta alternativa al mutuo ipotecario bancario contratto dall’impresa per pagare la costruzione.

Nel caso di un contratto di affitto a riscatto, l’IMU (Imposta Municipale Unica) è generalmente a carico del proprietario dell’immobile fino a quando l’inquilino non esercita l’opzione di acquisto e diventa il nuovo proprietario. Durante la fase di locazione, il conduttore è responsabile del pagamento dei canoni di affitto e delle eventuali spese condominiali, ma non dell’IMU, che resta un obbligo fiscale del locatore. Solo al momento del trasferimento effettivo della proprietà, con la stipula dell’atto notarile di vendita, l’onere dell’IMU passa all’acquirente.